אחד המוצרים היחידים הנרכשים בהתקשרות שאינה במחיר סופי וקבוע, הינו פרויקט בניה. בהשוואה למוצרים כמו מכונית, מחשב וכדומה, המלווים בעת רכישתם במפרטים חד-משמעיים, ובמחיר סופי (פאושלי), מוצר הבניה נרכש, בדרך כלל, בהתקשרות של כתב כמויות שמשתנה במהלך "ייצור" הבניה. יש לכך מספר סיבות, כמפורט בהמשך, אך קיים גם ניצול לרעה של נוחיות שיטת כתב הכמויות לכולם, כאשר היחידי שמשלם בגין "נוחיות" זו הינו הרוכש.
ניתן לדמיין איך היה נראה העולם העסקי באם מכוניות ומחשבים היו נרכשים על בסיס כתב כמויות, בלתי ידוע כסופי בעת הרכישה, שממשיך להשתנות במהלך ייצור המכונית או המחשב.
הסיבה העיקרית לקיומו של כתב הכמויות הינה שרוב פרויקטי הבניה הינם ייחודיים. כל אחד הינו כמעט אב-טיפוס, ואין ייצור סדרתי של ה"מוצר". סיבה נוספת לקיומו של כתב הכמויות הינה שהרוכש אחראי גם לתכנונו של הבניין, והינו מרשה לעצמו להמשיך לתכננו במקביל לייצורו. סיבה שלישית הינה משך הזמן הארוך, יחסית, לתכנונו ולייצורו של מוצר הבניה, הגורר אחריו את הצורך והאפשרות לביצוע שינויים במוצר, שלצורך תמחורם נדרש כתב כמויות.
מצד שני, הסיבות שתוארו לעיל, אינן חלות על כל סוגי פרויקטי הבניה. יש סוגי בניה שניתן לרכוש אותם במחירים סופיים וידועים מראש, ללא שימוש בכתב כמויות. הנוחיות של המזמין (שלא צריך להשלים את הגדרותיו לפרויקט בזמן), של המתכנן (שלא חייב להשלים את התכנון) ושל הקבלן (הנהנה משנויים בכתב הכמויות), הינן הסיבות העיקריות לקיומו הרחב של כתב הכמויות, גם בפרויקטים שבהם אינו נדרש. (הסקטור הפרטי, בניגוד לסקטורים הממשלתי והציבורי, מבין את המחיר שהוא משלם בגין "נוחיות" זו, ועובר, יותר ויותר, להתקשרויות פאושליות).
ישנן שתי דרכים עיקריות להכנתו של פרויקט בניה להתקשרות פאושלית:
- תכנון מלא, מפורט ומושלם של הפרויקט בכל המקצועות. תכנון מלא כזה יכול להיעשות רק לאחר שהמזמין השלים להגדיר את כל דרישותיו מהפרויקט, לחלוטין. במצב כזה ניתן לדרוש מהמתכננים וממנהל הפרויקט, שישלימו את התכנון לרמה של 100% (ולא פחות). תכנון כזה, המלווה במפרט מקצועי מושלם, לא צריך להיות מלווה כלל בכתב כמויות, וניתן להתקשר עם קבלן לביצועו במחיר סופי וקבוע (המתכננים כן צריכים להכין כתב כמויות, כחלק מהתכנון, אך לצרכים פנימיים בלבד, ולא לצורך ההתקשרות עם הקבלן). ברור שבהתקשרות כזו, כל אי התאמה בתכנון או אי השלמת תכנון עלולה לגרום לתביעה מהקבלן, שהתשלום בגינה לא יהיה מגובה במחירי יחידה.
- תכנון חלקי של הפרויקט מלווה במפרט דרישות (פרשה טכנית) מושלם לחלוטין, כאשר הקבלן משלים את התכנון המפורט של הפרויקט (שיטת תכנון-ביצוע). הקושי בשיטה זו הינה בהגדרת הפרויקט ללא השלמת תכנונו. זוהי מטלה קשה למתכננים שניסיונם מתבסס על הגדרת פרויקט תוך כדי תכנונו המפורט. המתכנן חייב גם להגדיר לקבלן ולמתכננים שלו את רמת הגמישות המותרת לו בתכנון – מה מותר ומה אסור לעשות במסגרת התכנון של הקבלן. ככלל, ככל שהפרויקט מורכב יותר, הוא קשה יותר להגדרה, וקשה יותר להגדיר את גמישות התכנון המותרת, ולכן רצוי שהתכנון שלו יהיה באחוזי השלמה גבוהים יותר. פרויקטים פשוטים יכולים להסתפק בתכנון מוקדם בלבד, בעוד שפרויקטים מורכבים יידרשו לעיתים גם לתכנון מפורט, אבל עם השארת גמישות לקבלן לשנוי התכנון.
המחיר שענף הבניה משלם על ביצוע בשיטת כתב הכמויות הינו גבוה. ראשית, אי הידיעה של העלות הסופית של הפרויקט במועד ההתקשרות הינה בעיה ניהולית קשה למזמין ולגופים המממנים אותו. האפשרות הפתוחה בשיטה הקיימת לשינויים ולהשלמות תכנון, הן מצד המזמין והן מצד המתכנן, מביאה להגדלת עלות החוזה שנחתם עם הקבלן. פרויקטים בשיטת כתבי הכמויות, שלא תוכננו כהלכה, וכתבי כמויות שאינם ברמה המקצועית הנדרשת, יביאו את הקבלן לחייך כל הדרך אל הבנק.
